■ 家づくり豆知識
初めて一戸建て住宅を建てようと計画されている方々へ、家づくりのポイントを簡潔にまとめてみました。
これを見て、家づくりの不安が少しでも解消され、家づくりを楽しんで頂けたら幸いです。
家づくりに真剣に向き合い、じっくりと家づくりをしたい方をサポートします！
ここに記載の内容は、地域によってや法規等の改正により現状と異なる場合があります。
各地域や最新の情報についてもう少し詳しく知りたい方は、メールフォームにてお気軽にご相談下さい。
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E. 用語の説明 |
建築基準法で定める「道路」とは、幅員4ｍ以上のものを言います。
但し、道路幅が6ｍと特定行政庁が指定した区域は、4ｍを6ｍと置き換えて考える必要があります。
■ 道路の定義（建築基準法42条1項1号〜5号）
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道路の種類 |
定義 |
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（1号） |
道路法による道路で、国道、都道府県道、市町村道などの公道 |
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（2号） |
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などの法律に基づく事業（都市計画事業など）によって築造された道路 |
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（3号） |
建築基準法第3章の規定が適用される（1950年）以前から存在する4ｍ（6ｍ区域は6ｍ）以上の公道または私道で、現実に一般交通の用に供しているもの |
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（4号） |
道路法などの法律により、新設または変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして、特定行政庁が指定したもの |
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（5号） |
位置指定道路と言い、一定の基準に適合し、特定行政庁から位置の指定を受け、（分譲地などで）新しく開発された私道 |
都市計画法で定める都市計画区域など、国土計画区域の概略を説明します。
＜国土全体＞
■ 都市計画区域
市町村の中心市街地を含み、かつ、自然的、社会的条件、人口、土地利用、交通量、都市施設の配置などの
現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備、開発、保全する必要がある区域を、都道府県が
指定するものです。
■ 市街化区域
（東京23区内など）すでに市街地を形成している区域及び、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街
化を図るべき区域で、用途地域が定められています。
都市施設として、道路、公園、下水道などが定められており、その整備が重点的に行われています。
■ 市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域で、用途地域や都市基盤の整備は、基本的に行いません。
■ 非線引き都市計画区域
市街化区域及び市街化調整区域に区分されていない都市計画区域です。
■ 準都市計画区域
都市計画区域外の（高速道路のインターチェンジ周辺、幹線道路の沿道、既存集落の周辺などの）郊外など
で、開発行為及び建築行為が増加し、用途の無秩序な混在などで、土地利用上の問題が発生しない様に、都
市計画区域に準じた規制を認める制度です。
■ 用途地域
住環境を保護したり、商業や工業の利便を増進することを目的として、都市計画法で、下記の13種類の用
途地域を定めて、建築基準法で、その地域に建築できる建築物を制限するものです。
用途地域は、市街化区域には必ず定められますが、非線引き都市計画区域、開発許可を受けた市街化調整区
域、準都市計画区域などでも定められる場合があります。
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用途地域 |
内容 |
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第一種低層住居専用地域 |
（大学を除く）学校や店舗併用住宅もありますが、（3階建てまでの）低層住宅中心の地域です |
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第二種低層住居専用地域 |
第一種低層住居専用地域に加えて、（コンビニなどの）小規模な店舗が建築可能な地域です |
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第一種中高層住居専用地域 |
大学、病院、500?以下の店舗もありますが、（マンションなどの）中高層住宅中心の地域です |
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第二種中高層住居専用地域 |
第一種中高層住居専用地域に準じ、店舗の規模が1,500?以下まで建築可能な地域です |
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第一種住居地域 |
店舗の他、ボーリング場、ホテルなどの規模が3,000?以下まで建築可能な地域です |
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第二種住居地域 |
第一種住居地域に加えて、パチンコ店やカラオケボックスなどの娯楽施設が建築可能な地域です |
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準住居地域 |
主に大通り沿いにあり、住宅と（駐車場、カーショールームなどの）自動車関連施設が共存している地域です |
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田園住居地域 |
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅の良好な環境を保護するための地域です |
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近隣商業地域 |
近隣住民の為の店舗、事務所中心の地域です |
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商業地域 |
近隣商業地域に加えて、大規模な映画館、デパート、事務所などの利便の増進を図る地域です |
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準工業地域 |
環境の悪化をもたらす恐れのない工場中心の地域です |
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工業地域 |
学校や病院が建てられない工場中心の地域です |
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工業専用地域 |
工業地域に加えて、唯一住宅が建てられない工業中心の地域です |
市街地における火災の危険を防ぐ為に、都市計画法で、防火地域及び準防火地域が規定されています。
また、特定行政庁は、防火地域、準防火地域以外の市街地について、建築基準法22条を適用する為の地域
（通称：法22条区域）を指定する場合があります。
＜市街地の防火関係地域イメージ＞
例えば、東京23区は、建物が密集している地域が多く、火災の被害を受けやすいので、全てが防火地域また
は準防火地域に指定されています。
それぞれの地域における建築物への具体的な制限は、建築基準法及び同法施行令によって定められています。
■ 防火地域
都市の中心市街地、駅前、主要街路沿いなどで、商業施設やビルが密集している地域が指定されます。
建築物は、高い防火性能が求められ、地階を含む階数が3以上又は、階数に関係なく、延べ面積（S）が
100?を超える建築物は、耐火建築物としなければなりません。
＜防火地域内の建築制限＞
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階数（地階を含む） |
S≦100? |
S＞100? |
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3以上 |
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2 |
耐火建築物又は |
耐火建築物等 |
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1 |
準耐火建築物等 |
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■ 準防火地域
防火地域の外側で、防火地域に次いで建築物が多い地域が指定されます。
建築物は、防火地域に次いで高い防火性能が求められ、地階を除く階数が4以上または、階数に関係なく、
延べ面積（S）が1,500?を超える建築物は、耐火建築物としなければなりません。
＜準防火地域内の建築制限＞
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階数（地階を除く） |
S≦500? |
500?＜S≦1,500? |
S＞1,500? |
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4以上 |
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3 |
耐火建築物・準耐火建築物等又は防火上必要な技術基準に適合する建築物 |
耐火建築物又は |
耐火建築物等 |
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2 |
制限なし 但し、木造建築物などで外 |
準耐火建築物等 |
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1 |
壁・軒裏の延焼のおそれのある部分は防火構造 |
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■ 法22条区域
法22条区域は、防火地域、準防火地域とは異なり、都市計画区域外であっても指定する事は可能となってい
ます。
「屋根不燃区域」とも呼ばれ、建築物の屋根を不燃材料で葺き、木造建築物の外壁で延焼のおそれのある部分
を防火構造にしなければなりません。
「建築物」とは、土地に定着する工作物（E-005. 土地に定着する工作物とは参照）で、次に挙げるものを
いいます。
1. 屋根があり、柱や壁を有するもの
2. 1に付属する門や塀
3. 観覧の為の工作物（屋根の無い野球場や競馬場も含む）
4. 地下又は高架の工作物内に設ける施設（地下商店街、事務所、店舗、倉庫、テレビ塔の展望台等）
5. 1〜4の建築設備（E-006. 建築設備とは参照）
＜建築物とはならないもの＞
1. 鉄道及び軌道の線路敷地内にある運転保安に関する施設（信号施設、踏切番小屋等）
※駅舎は建築物である
2. 鉄道及び軌道の跨線橋、プラットホームの上屋
3. 貯蔵槽（サイロ）、ガスタンク等
「土地に定着する工作物」とは、建築物（E-004. 建築物とは参照）、門、塀、電柱、トンネル等、地上又
は地中に設置されたものをいいます。
その中でも、下記のように確認申請が必要な工作物として、建築基準法や同施行令で指定されている工作物
があります。
1. 煙突（高さ＞6ｍ） ・・・ ストーブ用を除く
2. ＲＣ造の柱、鉄柱、木柱等（高さ＞15ｍ） ・・・ 旗竿、架空電線路用等を除く
3. 広告塔、広告板、装飾塔、記念塔等（高さ＞4ｍ）
4. 高架水槽、サイロ、物見塔等（高さ＞8ｍ）
5. 擁壁等（高さ＞2ｍ）
6. 観光用の昇降機（観光用エレベーター、観光用エスカレーター） ・・・ 一般交通用は建築設備とし
て扱う
7. 高架の遊戯施設（コースター、ウォーターシュート等）
8. 原動機付回転遊戯施設（メリーゴーランド、観覧車、飛行塔等）
9. 製造施設、貯蔵施設（コンクリートプラント等）
10. 自動車車庫（機械式等で屋根の無いもの。設置面からの高さ＞8ｍ）
11. 汚物処理場、ごみ焼却場等
「建築設備」とは、建築物（E-004. 建築物とは参照）に設ける次に挙げるものをいいます。
1. 電気（※1）、ガス、給排水、換気、冷暖房、汚物処理設備（屎尿浄化槽等）
2. 消火（スプリンクラー等）、排煙
3. 煙突（※2）、昇降機、避雷針
これらの建築設備は「建築物」の定義に含まれています。
（※1）建築物の屋上に、その建築物の電気を供給する為に設置した太陽電池発電設備を含みます。
（※2）公衆浴場等の独立した煙突は工作物ではあるが、建築設備ではありません。
「建築」とは、建築物（E-004. 建築物とは参照）を新築、増築、改築、移転する事をいいます。
1. 新築
何も建築物の建っていない敷地（更地）に建築物を建てる事です。
2. 増築
敷地内に既存建築物があり、そこに建築物が増える事です。
棟続きの場合と、別棟の場合があります。
3. 改築
従前の建築物を取り壊して、位置、構造、規模、用途がほぼ同じ建築物を建て直す事です。
災害後の建て直しも含まれます。
4. 移転
同一敷地内において、建築物を移動（曳家）する事です。
別の敷地へ移転した場合は、その敷地について新築又は増築（既存建築物がある場合）となります。
平成27年6月1日の法改正により、既存不適格建築物（C-019. 既存不適格建築物と違反建築物について
参照）を同一敷地内にそのまま移転する事が可能になりました。
また、別の敷地へ移転する場合においても、交通、安全、防火、避難、衛生上及び市街地の環境保全上支障
が無いと特定行政庁が認める場合は、そのまま移転が可能になりました。
1. 大規模の修繕
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕の事です。
既存のものとおおむね同じ形状、寸法、材料に交換する為に行われる工事を修繕といいます。
2. 大規模の模様替
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替の事です。
既存のものとおおむね同じ形状、寸法で、異なる材料や仕様等に交換する為に行われる工事を模様替といい
ます。
主要構造部の二種以上にわたっても、その種類いずれについても過半にならなければ、大規模の修繕、大規
模の模様替にはなりません。
「過半」とは、通常、階ごとでは無く一棟の建築物全体についての修繕や模様替をする主要構造部の割合に
ついてを指します（昭和29.4.1住指発461）が、特定行政庁によって扱いが異なる場合があるので、念の
為、所轄の特定行政庁に確認した方が良いです。
主要構造部で無ければ対象外なので、例えば、（主要構造部では無い）間仕切り壁や屋外階段を全て取り換
えても大規模の模様替えにはなりません。
■ 耐火建築物
主要構造部を耐火構造とし、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸などを設けているものです。
鉄筋コンクリート造（RC造）又は鉄骨造（S造）が一般的です。
木造でも国土交通大臣の認定を受けたものもあり、事例が増加してきています。
■ 準耐火建築物
耐火建築物に次いで耐火性能の厳しい規制があり、下記の3つあります。
鉄骨造（S造）又は木造が対象となります。
1. イ準耐 ・・・ 主要構造部準耐火構造（建築基準法第2条9号の3イ）
2. ロ準耐-1 ・・・ 外壁耐火構造（建築基準法施行令第109条の3第1号）
3. ロ準耐-2 ・・・ 主要構造部不燃材料（建築基準法施行令第109条の3第2号）
防火上重要な下記の部分の事です。
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主要構造部となる部分 |
除外される部分 |
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屋根 |
庇 |
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梁 |
小梁 |
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壁 |
構造耐力上重要でない間仕切壁 |
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柱 |
構造耐力上重要でない間柱、附け柱 |
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階段 |
局部的な小階段、屋外階段 |
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床 |
上げ床、最下階の床 |
隣地境界線、道路中心線、同一敷地内の2以上の建築物相互の外壁間の中心から、1階については3ｍ以内、
2階以上については5ｍ以内の距離にある建築物の部分です。
＜注意点＞
建築物相互間の延べ面積の合計が500?以内の場合は、1の建築物とみなします。
防火上有効な公園、広場、川などの空地もしくは水面又は耐火構造の壁などに面する場合は除きます。
■ 耐火構造
通常の火災による加熱を、下表にあげる時間加えられた場合に、構造耐力上支障のある変形などの損傷を生じ
させないものです。
下表の告示（平成12年建設省告示第1399号）による適合仕様以外に、国土交通大臣が認定したものも適合
します。
＜（地階を含め）4階以下の耐火性能＞
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主要構造部 |
構造耐力上支障のある変形などの損傷を 生じないことの加熱時間 |
適合仕様例（※） |
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屋根 |
30分間 |
鉄筋コンクリート造、ALCパネルなど |
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梁 |
1時間 |
鉄筋コンクリート造、鉄骨造+耐火被覆など |
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外壁 |
1時間 延焼のおそれのある部分以外の非耐力壁は 30分間 |
（図A）参照のこと |
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間仕切壁 |
1時間 |
同上 |
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柱 |
1時間 |
鉄筋コンクリート造、鉄骨造+耐火被覆など |
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階段 |
30分間 |
鉄筋コンクリート造、鉄造など |
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床 |
1時間 |
（図B）参照のこと |
（※） 厚みや詳細な仕様などは省略しています。
（図A） 外壁及び間仕切壁（1時間耐火）の例
（図B） 床（1時間耐火）の例
■ 準耐火構造
通常の火災による加熱を、下表にあげる時間加えられた場合に、構造耐力上支障のある変形などの損傷を生じ
させないものです。
下表の告示（平成12年建設省告示第1358号）による適合仕様以外に、国土交通大臣が認定したものも適合
します。
＜（3階建共同住宅など、防火区画以外の）一般的な準耐火性能＞
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主要構造部 |
構造耐力上支障のある変形などの損傷を 生じないことの加熱時間（※） |
適合仕様例 |
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屋根 |
30分間 延焼のおそれのある部分の軒裏は 45分間 |
屋外面は不燃材料で造る。屋内面は厚さ12?以上の強化石膏ボード、厚さ12?以上の石膏ボード+厚さ50?以上のロックウール又はグラスウールなど |
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梁 |
45分間 |
厚さ15?以上の強化石膏ボード、厚さ12?以上の強化石膏ボード+厚さ50?以上のロックウール又はグラスウールなど |
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外壁 |
45分間 延焼のおそれのある部分以外の非耐力壁は 30分間 |
（図C）参照のこと |
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間仕切壁 |
45分間 |
（図D）参照のこと |
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柱 |
45分間 |
同上 |
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階段 |
30分間 |
厚さ60?以上の木製段板及び桁など |
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床 |
45分間 |
（図E）参照のこと |
（※） E-009. 耐火建築物、準耐火建築物とはの1.イ準耐の欄に、図解していますので、そちらを参照
して下さい。
（図C） 外壁（45分間耐火）の例
（図D） 間仕切壁（45分間耐火）の例
（図E） 床（45分間耐火）の例
■ 防火構造
鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比較すると燃えやすい木造建築物を周辺の火災から守る為に定められたもの
で、外壁と軒裏のみに規定された構造です。
準防火地域内で、延べ面積が500?以下の木造建築物などでは、外壁と軒裏の延焼のおそれのある部分は、
防火構造にする必要があります。
下表の告示（平成12年建設省告示第1359号）による適合仕様以外に、国土交通大臣が認定したものも適
合します。
＜防火構造の性能＞
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主要構造部 |
周辺において発生する通常の火災 |
適合仕様例 | ||
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非損傷性 |
遮熱性 | |||
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外壁 |
耐力壁 |
30分間 |
30分間 |
（図F）参照のこと |
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非耐力壁 |
― | |||
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軒裏 |
― |
30分間 |
上記屋外面の仕様と同じ | |
（図F） 外壁（耐力壁・非耐力壁共通）の例
通常の火災による加熱が加えられた場合の、不燃性能保有時間によって、不燃材料、準不燃材料、難燃材料
に区分されています。
＜材料区分と不燃性能保有時間＞
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材料区分 |
不燃性能（※）保有時間 |
適用材料例 |
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不燃材料 |
20分間 |
コンクリート、レンガ、瓦、モルタル、しっくい、石、陶磁器質タイル、鉄、アルミニウム、厚さ12?以上の石膏ボードなど |
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準不燃材料 |
10分間 |
厚さ9?以上の石膏ボード、厚さ15?以上の木毛セメントなど ※不燃材料を含む |
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難燃材料 |
5分間 |
厚さ5.5?以上の難燃合板、厚さ7?以上の石膏ボードなど ※不燃材料、準不燃材料を含む |
（※） 不燃性能
次の要件を満たす性能です。
1. 燃焼しないものであること（非燃焼性）。
2. 防火上有害な変形、溶融、亀裂その他の損傷を生じないものであること（非損傷性）。
3. 避難上有害な煙又はガスを発生しないものであること（非発煙性）。
建築物が、周囲の地盤と接する位置の平均の高さにおける水平面を地盤面（平均地盤面）と言います。
間違いやすいのですが、敷地の平均の高さではありません。
高低差が3ｍを超える場合は、高低差3ｍ以内ごとの平均の高さにおける水平面です。
よって、同じ敷地でも建築物の位置によって、地盤面の高さが異なる場合があります。
地盤面は、（建築基準法における）建築物の高さの起算点となる重要なものです。
床が地盤面下にあり、天井の高さ（H）の1/3よりも地盤面の方が高い階を、地階と言います。
居住、執務、作業、集会、娯楽、その他これらに類する目的の為に継続的に使用する室を居室と言います。
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用途 |
居室 |
居室以外 |
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住宅 |
リビング、ダイニング、寝室、書斎など |
玄関、廊下、浴室、洗面・脱衣室、物置、納戸、ウォークインクローゼットなど |
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学校 |
一般教室、音楽室、家庭科室、理科室、体育室、職員室など |
廊下、倉庫、用具庫など |
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事務所 |
事務室、会議室、応接室など |
廊下、倉庫、湯沸室、更衣室など |
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その他 |
共同住宅の管理事務室、飲食店の厨房、店舗の売場、工場の作業室、公衆浴場の脱衣室・浴室など |
廊下、倉庫、更衣室など |
特定行政庁とは、建築主事を置く区域では市町村で、その他の区域では、都道府県の関係事務所の事です。
確認申請の窓口となります。
建築主事とは、建築確認、完了検査などをつかさどる為に置かれる責任者の事です。
都道府県と政令で指定される人口25万人以上の市に置かれ、これ以外の市区町村は、任意で配置されます。