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家づくり豆知識

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■ 家づくり豆知識

 

初めて一戸建て住宅を建てようと計画されている方々へ、家づくりのポイントを簡潔にまとめてみました。

これを見て、家づくりの不安が少しでも解消され、家づくりを楽しんで頂けたら幸いです。

家づくりに真剣に向き合い、じっくりと家づくりをしたい方をサポートします!

この「家づくり豆知識」は、随時更新していきます。

もう少し詳しく知りたい方は、メールフォームにてお気軽にご相談下さい。

ご相談は無料です!! 

 

 C. 建築関連法規、申請


C-001. 建築基準法とは

 

建築物の「敷地」、「構造」、「設備」及び「用途」に関する最低限の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図ること、さらに公共の福祉の増進に資することを目的とする。

この文章は、建築基準法第1条に記述されているものであるが、ここで重要なのは、あくまでも最低限の基準であるという事です。

建築基準法さえ順守すればOKではなく、必要性があれば、それ以上の提案をするという事も、設計者の役割であろうと思います。

 

■ 建築基準法の体系

 

<全国に適用>

1. 法律

国会の議決を経て制定。

一般に国民の権利、義務を定められる。

(例)建築基準法

 

2. 政令

各省庁(建築基準法施行令は国土交通省)で準備され、内閣により定められる。

細部にわたる事項又は技術的事項は、法律ではなく、法律の委任により、政令で定める。

(例)建築基準法施行令

 

3. 省令

各省庁で準備され、各省大臣により定められる。

手続等について定める。

(例)建築基準法施行規則

 

4. 告示

各省庁で準備され、各省大臣により定められる。

法令規定の補則として、細部について決めている。

(例)国土交通省告示、建設省告示

 

<地方公共団体の区域内のみに適用>

5. 条例

地方公共団体が、議会の議決により定められる。

一般的に、法律により委任された事項に限定される。

(例)都道府県市建築基準条例

 

6. 規則

地方公共団体の長により定められる。

手続き等について定める。

(例)都道府県市建築基準法施行細則

 

7. 要綱

議会の議決ではなく、役所の立場によって決定したもの。

強制力はない。

平成12年施行の改正地方自治法により、条例化又は廃止されつつある。

(例)行政指導

 

8. 例規

議会の議決ではなく、役所の立場によって決定したもの。

法の解釈や運用も決定している。

(例)法の運用基準

 

その他、「通達」があり、以前の建設省から特定行政庁向けに出されていた。

(例)昭和○○年○月○日住指発第○○号

・・・建設省住宅局建築指導課長から発せられた通達

現在は、法にはない義務を課すようなものは廃止され、法の趣旨を説明するようなものが、地方自治法245条の4に基づく技術的助言という位置づけになった。

今後は、「通達」が廃止され、日本建築行政会議等の取り決めが重要になると思われる。

 

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C-002. 都市計画法とは

 

都市の発展と秩序のある整備を図る為、市街地開発、(道路、公園、上下水道などの)施設の計画的な街づくりの方法を規定したものです。

 

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C-003. 建築確認申請と使用開始までの建築手続き

 

工事着工前から建築物を使用出来るまでの建築手続きを示します。

 

□ 着工前

建築物の工事を着手する前に建築主は、確認申請書を特定行政庁又は民間の指定確認検査機関に提出し、その計画が建築基準法のほか、建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律やこれに基づく命令及び条例の規定(建築基準関係規定)などに適合しているか、確認を受けなければなりません。

これを「建築確認申請」といいます。

「建築確認申請」の申請者は、建築主となりますが、通常は建築主から委任状を受けた設計者が代理で手続きを行います。

確認後、確認申請書の副本と確認済証を受領してから工事に着手出来ます。

 

□ 工事中 

工事中に中間検査が必要な場合がありますが、それは、構造、用途、規模などに応じて各特定行政庁の判断で決定されますので、事前に確認する必要があります。

 

□ 工事完了後

工事が完了したら、4日以内に完了検査申請書を特定行政庁又は民間の指定確認検査機関に提出しなければなりません。

完了検査は、申請後7日以内に行われ、確認申請の内容通りで問題がなければ、検査済証が交付されます。

検査済証が交付されて初めて、建築物が使用出来るようになります。

 

□ 住居表示の届出

ちなみに、確認申請とは別に住居表示の届出が必要となります。

工事中で玄関と出入口の形が確認出来る段階で、住民表示の届出をするのが通常ですが、必要な書類など詳細については、役所の窓口に確認して下さい。

  

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C-004. 建築確認申請が必要な建築物

 

建築物を新築する時、建築確認申請が必要な建築物は、建築基準法で、下記の1〜4号の4種類に区分しています。

 

□ 第1号建築物

床面積が100屬鯆兇┐詁端豬築物(病院、ホテル、学校、共同住宅、店舗、工場、倉庫、自動車車庫など)

 

□ 第2号建築物

階数が3以上、延べ面積が500屐高さが13m、軒の高さが9mを超える木造建築物(このうちいずれか1つ以上該当するもの)

 

□ 第3号建築物

階数が2以上、延べ面積が200屬鯆兇┐詭畋ぐ奮阿侶築物(このうちいずれか1つ以上該当するもの)

 

□ 第4号建築物

上記1〜3号以外で 都市計画区域内、準都市計画区域内(都道府県知事の指定する区域を除く)などの地域の建築物 

 

ちょっと分かりずらい表現ですが、要するに、都市計画区域内、準都市計画区域内(都道府県知事の指定する区域を除く)などの建築物は全て建築確認申請が必要という事になります。

 

建築確認申請は、新築だけではなく、増築、改築、移転、大規模の修繕(1〜3号のみ)、大規模の模様替(1〜3号のみ)でも必要となります。

用語の定義については、E-007. 建築とは及びE-008. 大規模の修繕、大規模の模様替えとは参照のこと。

 

例外として、防火、準防火地域以外の地域内で床面積10岼米發料築、改築、移転の場合では、建築確認申請は不要です。

但し、建築確認申請が不要といっても、建築基準法を守りつつ、増築、改築、移転を行わなければなりません。

 

因みに、(4号を除く)1〜3号の建築物に、エレベーター、エスカレーター、小荷物昇降機などを設置する場合は、建築設備の確認申請も必要となります。

 

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C-005. 住宅瑕疵担保履行法とは

 

平成17年の姉歯事件「構造計算書偽装事件」で、あるデベロッパーが分譲したマンションの構造耐力が不足している為、建て替えを含む大規模な補修工事が必要となり、多額の費用がかかることが判明しました。

その結果、デベロッパーは倒産し、住宅購入者にも新たな負担が増えてしまいました。

こうした問題に対応する為に制定されたのが、「住宅瑕疵担保履行法」です。

新築住宅の売主又は請負人(建設業者や宅建業者)が、平成21年10月1日以降に建築主さんへ新築住宅を引き渡す際には、「保険への加入」又は「保険金の供託」が義務化されました。

これにより、売主又は請負人は、買主又は発注者に対しての瑕疵担保責任を確実に履行することが出来るようになり、万が一、倒産などにより瑕疵の補修などが出来なくなった場合でも、買主又は発注者が泣き寝入りする事なく、保険金の支払い又は、保証金の還付により必要な費用が買主に支払われます。

 

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C-006. 民法で定められる隣地境界線からの距離 

 

敷地に建物を配置する時、隣地境界から50儖幣緡イ気覆韻譴个覆蕕覆い函嵬泳 廚把蠅瓩蕕譴討い泙后

この規定に違反して建築しようとする場合、該当する隣地所有者は、その建築を中止させたり、変更させる事が出来ます。

但し、着工後1年以上経過したり、完成してしまった場合は、損害賠償の請求しか出来ません(民法234条)。

また、その地域に、これとは違う慣習がある場合は、それに従わなければなりません(民法236条)。

この民法の意図は、なにがなんでも隣地境界から50儖幣緡イ靴覆気い箸いμでは無く、あくまでも「話し合いの最低限のベース」を定めているだけの事です。

実際は、何のトラブルも無く、隣地境界から50儖米發坊っている建物はたくさん存在します。

隣地が承諾していれば、隣地境界から50儖米發坊てても違法では無いのです。

特に狭い敷地同士では、可能な限り隣地境界に近づいて建てたいと思う場合もあります。

「近所付き合い」を大切にし、助け合いの精神を大事に過ごしたいものです。

 

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C-007. 可分、不可分とは

 

敷地とは、1つの建築物又は用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地の事を言います。

つまり、1つの敷地に対して1つの建築物が原則で、複数の建築物を建てるには、それぞれの建築物が不可分の関係でなければなりません。

不可分とは、分けてしまうと建築物の用途上の機能が満たされなくなる一団の建築物の事を言います。

 

住宅の場合は、(書斎などの)離れ、車庫、物置、納戸などが不可分の付属建築物とされています。

但し、台所(流し台)、便所、浴室の内、1つ又は2つ以上(自治体によって判断が異なる)設置されている場合は、建築物単体で住宅として機能し、可分の関係であると判断され、敷地を建築物ごとに分割しなければなりません。

 

(例1) 別棟で二世帯住宅を建てる場合

敷地を分割する場合は、それぞれの敷地が、(2m以上の)接道義務、建蔽率、容積率などの建築基準法やその他の規制を満たしていなければなりません。

更に、接道部分が(塀やフェンスなどで閉ざされているのではなく)人が出入り可能な1m以上の開口部が必要である事などを要求される事もありますので、各自治体へ確認する必要があります。

尚、土地の権利関係については、建築基準法では問われないので、原則として、敷地分割に合わせて法務局で敷地の分筆手続きをする必要はありません。

但し、市街化調整区域内の場合は、「都市計画法」で定められた手続きがあり、分筆が必要な場合があります。

  

(例2) 既存建築物に接して二世帯住宅を建てる場合  

 

建築物同士が接している場合、1棟として扱われ、敷地を分割する必要はありません。

但し、建築物内部で行き来できない場合は、建築基準法上では、「一戸建ての住宅」では無く、マンションなどと同じ「共同住宅」扱いの規制となります。 

 

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C-008. 建築面積、床面積とは

 

■ 建築面積とは

最も突き出した外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積の事を示します。

但し、以下の部分は、建築面積に算入されません。

 地階で地盤面上1m以下にある部分。

◆仝、庇、(袖に柱や壁が無い)バルコニーなどで、外壁又は柱の中心線から水平距離が、1m以上突き出した場合、その先端から1m後退した線までの部分。

 (見付け面積の1/2以上が窓である)出窓で、床面からの高さ(H)が下端で30儖幣紂⊆囲の外壁面から水平距離(D)50冖に(出窓上端が天井面と同一な場合や、出窓と基礎や軒先部分が一体となった構造は除きます)のもの。逆に上記以外の場合は、建築面積及び床面積に算入されます。   

ぁ 聞馘攜鯆迷膺辰認めて指定する)開放性が高い建築物で、その端から水平距離が1m以内の部分。

 

余談ですが、「建坪(たてつぼ)」とは、一般的に建物の1階部分の床面積を示しますが、建築基準法には無い用語です。

人により、建築面積(坪)、1階の床面積(坪)、延べ面積(坪)の意味で解釈されているようです。

解釈の違いを起こさない為に、「建坪」の話になった時、その人がどの面積の事を言っているのか、確認した方が良いと思います。

 

■ 床面積とは

各階の壁、その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積の事を示します。 

但し、吹き抜けなどの床が無い部分、玄関ポーチ、バルコニーや吹きさらしの廊下(共に先端から2m以下の部分)、(天井高(H)が1.4m以下で直下の床面積(A)の1/2迄の)小屋裏物置など(ロフトと同じ扱い)、外気に有効に開放されている屋外階段などは、床面積に算入されません。

□ 延べ面積とは

その建築物の各階の床面積を合計したものを示します。

延べ面積には、通常の「延べ面積」と「容積率算定用延べ面積」があります。

 

・ 通常の「延べ面積」

各階すべての床面積を合計したものを示します。

因みに、「施工床面積」は、延べ面積に加えて(延べ面積から除外されている)バルコニーや吹きさらしの廊下、開放されている屋外階段などを含む面積を示します。

 

・ 「容積率算定用延べ面積」

延べ面積から下記の部分を除く面積を示します。

下記は、専用住宅の場合の例です。

 |漏に設置する住宅部分。

地階の住宅の用途に供する部分(※)で、その天井面が地盤面からの高さ(H)1m以下にあるものの床面積で、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3まで。

(※)住宅の居室の他、物置、浴室、便所、廊下、階段などの部分も含みます。

◆ー動車車庫や自転車置場などの用途に供する部分

自動車車庫や自転車置場の用途に供する部分の床面積で、当該建築物の各階床面積の合計の1/5まで。

 

                  ´

 

2F床面積 : 50

 2F床面積 : 50屐塀斬陝

1F床面積 : 50

 1F床面積 : 50屐塀斬陝20屐⊆峺法30屐

B1F : 50

 B1F : 50屐塀斬陝

合計 : 150

 合計 : 150

150×1/3=50屐粉墨存妥戞

 150×1/5=30屐兵峺砲隆墨存妥戞

よって、容積率算定用延べ面積は、

 (50+20+50)×1/3=40屐蔽漏の住宅の緩和限度)

150-50=100

 よって、容積率算定用延べ面積は、

となる。

 150-30-40=80

 

 となる。

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C-009. 建蔽率、容積率とは

 

■ 建蔽率とは

敷地面積に対する建築面積の割合を示します。

建蔽率=建築面積/敷地面積

 

(例) 敷地面積100屐建蔽率50%の場合、建築面積=100×0.5=50屬泙之築物が建てられます。

 

建蔽率は、建築基準法により用途地域に応じて限度の範囲が定められていますが、実際の指定限度(以下、指定建蔽率)は、各地区の都市計画で定められています。

但し、建蔽率には、下記の様な緩和措置や適用除外があります。

 

□ 建蔽率の緩和措置

 ー,a〜cの条件を全て満たすものは、指定建蔽率の値に1/10を加えたものを建蔽率とします。

 a.  近隣商業地域及び商業地域以外の用途地域

 b.  防火地域に属する敷地

 c. 耐火建築物

◆ヽ冀呂砲△詆瀉呂如特定行政庁が指定したもの、又は、特定行政庁が指定した街区にある敷地は、指定建蔽率の値に1/10を加えたものを建蔽率とする(東京都の場合は、角部分の角度が120°未満が基準)。

  ↓△領省とも満たすものは、指定建蔽率の値に2/10を加えたものを建蔽率とする。

  

□ 建蔽率の適用除外

次のそれぞれの条件を満たすものは、建蔽率の規定を適用しません。

すなわち、建蔽率が100%で良いという事になりますが、実際は民法で定められる隣地境界線からの距離や(足場が建てられるかなどの)工事条件などから100%の実現は難しいです。

 〇慊蠏蔽率が8/10とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物

◆―篋最表仆蝓公衆便所、公共用歩廊(アーケード)など

 公園、広場、道路、川などの内にある建築物で、特定行政庁が許可したもの

 

□ 敷地が防火地域の内外にわたる場合

建築物の敷地が、防火地域と準防火地域、又は、防火地域と防火指定の無い地域にわたる様な場合で、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物である時は、その敷地は全て防火地域にあるものとみなされます。

よって、防火地域に属する地域としての、緩和措置も適用されます。

 

 

  (例1) 第一種住居地域 指定建蔽率60%の場合

       建蔽率の緩和措置により、

       建蔽率=6/10+1/10=7/10

 

  (例2) 商業地域 指定建蔽率80%の場合

       建蔽率の適用除外により、

       建蔽率=10/10(建蔽率に規定を適用しない)

 

 

 

□ 建蔽率の異なる地域や地区にわたる場合

建築物の敷地が、建蔽率制限の異なる地域や地区にわたる場合は、それぞれの地域や地区に属している部分ごとの敷地で建築面積の限度を計算し、これらの建築面積の合計を、その敷地の建築面積の限度とします。

 

  <準住居地域の部分>

  建蔽率=6/10

  この部分の建築面積の最大限度

  10×10×6/10=60屐 ΑΑΑ´

 

  <近隣商業地域の部分>

  建蔽率=8/10

  この部分の建築面積の最大限度

  10×10×8/10=80屐 ΑΑΑ´

 

  ゆえに、この敷地の建築面積の最大限度は、

  +◆140

  となる。

 

 

 

 

■ 容積率とは

敷地面積に対する延べ面積の割合を示します。

容積率=延べ面積/敷地面積

 

(例) 敷地面積100屐⇒得冦100%の場合、延べ面積=100×10/10=100屬泙之築物が建てられます。

 

容積率は、建築基準法により用途地域に応じて限度の範囲が定められていますが、実際の指定限度(以下、指定容積率)は、各地区の都市計画で定められています。

但し、容積率には、指定容積率の他に、下記の様な「道路幅員による容積率」があり、そのうちの小さい値が、その敷地の容積率となります。

稀だと思いますが、不動産屋の情報で、この「道路幅員による容積率」を考慮せずに表記されている場合がありますので、注意が必要です。

 

道路幅員による容積率は、、前面道路幅員が12m未満である場合、その用途地域に応じて、下表に示すように、4/10、又は6/10の数値を乗じたものです。

幅員の異なる2以上の道路に接している場合は、広い方の道路幅員が基準となります。

用途地域

道路幅員(12m未満)に乗じる値

第一種低層住居専用地域

4/10

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

4/10

(特定行政庁指定区域内では6/10)

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

6/10

(特定行政庁指定区域内では4/10又は8/10)

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域

用途地域の指定のない区域

 

   (例) 第一種住居地域 指定容積率300%(30/10)の場合

       道路幅員による容積率の算定 

       6×4/10=24/10

      

       道路幅員による容積率と指定容積率30/10と比較

       (道路幅員による容積率) 24/10<30/10 (指定容積率)

  

       小さい値が採用されるので、この敷地の容積率は、

       24/10

       となる。 

 

 

道路幅員による容積率には、様々な特例があります。

 

1. 壁面線の指定がある場合の特例

特定行政庁による壁面線の指定がある場合、壁面線の位置を道路境界線とみなします。

この場合、前面道路と壁面線に挟まれた部分は、敷地面積に算入しません。

   

2. 敷地内に計画道路がある場合の特例

都市計画において定められた計画道路が、敷地内もしくは敷地に接する場合、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した場合は、その計画道路を前面道路とみなします。

 

3. 特定行政庁の許可による特例

前述の許可とは別に、下記に該当する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可したものは、その許可の範囲内において容積率の限度を超えることが出来ます。

A. 同一敷地内の建築物の機械室などの床面積が、延べ面積に対して著しく割合が大きい場合におけるその敷地内の建築物

B. 敷地周辺に広い公園、広場、道路、その他の空地がある建築物

 

4. 特定道路から70m以内の緩和措置

建築物の敷地が、特定道路(幅員15m以上の道路)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、特定道路から延長70m以内である場合は、実際の道路幅員に下記の数値(Wa)を加えたものとします。 

  Wa=(12-Wr)×(70-L)/70

  Wa : 緩和される数値(m)

  Wr : 前面道路の幅員(m)

  L : 特定道路から敷地(最も近い部分)までの延長(m)

   

 

    例) 第一種住居地域 指定容積率30/10で下記の条件の場合

  

  Wa=(12-6)×(70-35)/70

    =3m

  よって、緩和による前面道路幅員=6+3=9m 

  道路幅員による容積率=9×4/10=36/10

  36/10>30/10 

  ゆえに容積率は、

  30/10

  となる。

 

5. その他

その他では、高層住居誘導地区内の特例などがありますが、ここでは省略します。   

 

□ 容積率の制限が異なる地域や地区にわたる場合

建築物の敷地が容積制限の異なる地域や地区にわたる場合は、それぞれの地域や地区に属している部分ごとの敷地で延べ面積の限度を計算し、これらの延べ面積の合計をその敷地の延べ面積の限度とする。

 

   <準住居地域の部分>

   指定容積率=20/10

   道路幅員による容積率=6×4/10=24/10

   20/10<24/10 ⇒ 容積率20/10

   この部分の延べ面積の最大限度

   10×10×20/10=200屐 ΑΑΑ´

 

   <近隣商業地域の部分>

   指定容積率=40/10

   道路幅員による容積率=6×6/10=36/10

   40/10>36/10 ⇒ 容積率36/10

   この部分の延べ面積の最大限度

   10×10×36/10=360屐 ΑΑΑ´

 

   この敷地の延べ面積の最大限度

   +◆560

 

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C-010. 第一種・第二種低層住居専用地域の外壁後退

 

都市計画で外壁の後退距離が定められた(第一種・第二種)低層住居専用地域内では、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から(隣地境界線又は道路境界線)までの距離を1.5m又は1m以上としなければなりせません。

 

但し、下記のような緩和規定があります。

1. 外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3m以下

2. 物置などで軒高2.3m以下かつ床面積の合計が5岼米

 

   1. a+b≦3m

   2. 物置の赤いハッチの部分

     軒高≦2.3m

     床面積の合計≦5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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C-011. 建築物の高さの制限 ― 道路斜線制限 ― 

 

前面道路の反対側の境界線から建築基準法別表第三(に)欄による勾配の線から内側が建築可能範囲です。

高さの起算面点は、前面道路中心面になります。

  

 

■ 道路斜線制限の適用範囲

道路斜線制限は(無制限では無く)適用する距離(以下、適用距離)があり、敷地の容積率によって定められています。

適用距離の具体的な数値は、建築基準法別表第三(は)欄に示されています。

 

 

(い)

(ろ)

(は)

(に)

建築物がある地域、地区又は区域

法52条1項、2項、7項、9項による容積率制限の限度

適用距離

数値

 

 

 

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域(4を除く)

第二種住居地域(4を除く)

準住居地域(4を除く) 

 20/10以下の場合 

20m

1.25 

 20/10を超え30/10以下の場合 

25m(20)

 

1.25

(1.5)

 

 30/10を超え40/10以下の場合 

30m(25)

 40/10を超える場合 

35m(30)

 

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近隣商業地域

商業地域

 

 

 

 

 

 

40/10以下の場合

20m

 

 

 

1.5

 

 

 

40/10を超え60/10以下の場合

25m

60/10を超え80/10以下の場合

30m

80/10を超え100/10以下の場合

35m

100/10を超え110/10以下の場合

 40m

110/10を超え120/10以下の場合

 45m

120/10を超える場合

 50m

3

準工業地域(4を除く)

工業地域

工業専用地域 

20/10以下の場合

20m

1.5

20/10を超え30/10以下の場合

25m

30/10を超え40/10以下の場合

30m

40/10を超える場合

35m

4

高層住居誘導地区内で、住宅部分≧2/3×全体延べ面積の建築物

 

35m

1.5

 

 

5

 

 

 

 

用途地域の指定のない区域内の建築物

 

 

20/10以下の場合

20m

 

1.25

又は

1.5

 

20/10を超え30/10以下の場合

 25m

30/10を超える場合

 30m

* 特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定めます。  

 

敷地が2以上の地域又は地区にわたる場合の適用距離には、下記のような特例があります。

 

(例1) 道路に対して、用途地域の境界線が平行である場合

  

   用途地域ごとの容積率の算定

   

   <第一種住居地域の部分>

   指定容積率:40/10

   道路幅員による容積率=6×4/10=24/10

   40/10>24/10 ⇒ 容積率:24/10

 

   <第一種中高層住居専用地域>

   指定容積率:20/10

   道路幅員による容積率=6×4/10=24/10

   20/10<24/10 ⇒ 容積率:20/10

 

   敷地全体の容積率の算定

   24/10×200/600+20/10×400/600≒21.3/10

 

   建築基準法別表第三より、

   適用距離=25m

 

 

 

 

 

  

 

(例2) 道路に対して、用途地域の境界線が直角である場合

 

  用途地域ごとの容積率の算定

   

  <近隣商業地域の部分>

  指定容積率:40/10

  道路幅員による容積率=10×6/10=60/10

  40/10<60/10 ⇒ 容積率:40/10

   

  <準住居地域の部分>

  指定容積率:20/10

  道路幅員による容積率=10×4/10=40/10

  20/10<40/10 ⇒ 容積率:20/10

 

  建築基準法別表第三より

  用途地域ごとの適用距離の算定

  近隣商業地域:20m

  準住居地域:30m    

  

※ 適用距離、斜線勾配とも、用途地域それぞれの制限によります。

 

 

 

 

 

(例3) 道路に対して、用途地域の境界線が斜めである場合

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

適用距離は、道路に接している部分の制限によります。 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 建築物を道路境界線よりセットバックさせた場合の緩和規定

建築物を道路境界線より後退(セットバック)させて、道路側の敷地を空地にした場合、後退した距離だけ道路の反対側の境界線とみなし(みなし境界線)、道路斜線制限を適用します。

後退距離(A)は、(軒、庇、バルコニーなども含めた)建築物から道路境界線迄の最小水平距離を採用します。

 

 

 

 

□ 後退距離算定の特例

建築物をセットバックさせた道路側の敷地部分を空地とした場合に、緩和規定が適用されますが、門やフェンスなどまで後退させなければ緩和規定が適用されない訳ではありません。 

下記の建築物の部分は後退距離から除外されます。

 

 (置、自転車置場、自動車車庫などで、次の条件を満たすもの

  a.  (前面道路の中心からの)軒高≦2.3m、かつ、床面積の合計≦5

  b. 開口率≦1/5

  c. 前面道路の境界線からの後退距離≧1m

 

 

 

◆.檗璽舛覆匹如⊆,両魴錣鯔たすもの

  a. (前面道路の中心からの)高さ≦5m

  b. 開口率≦1/5

  c. 前面道路の境界線からの後退距離≧1m

 

 

 

 道路に沿って設けられる(前面道路の中心からの)高さ2m以下の門や塀で、高さ1.2mを超える部分が網状などであるもの

 

 

ぁ[拊篭界線に沿って設けられる門や塀

 

 

 

ァ(睿、渡り廊下などで、特定行政庁が規則で定めたもの

 

Α 柄位牝始の中心からの)高さ1.2m以下の建築物の部分

 

  

 

■ 2以上の前面道路がある場合の道路斜線制限の緩和

2以上の前面道路がある場合、下記のような道路斜線制限の緩和規定があります。

 ”員の最大な前面道路の境界線から、その幅員の2倍以内、かつ、35m以内の区域及び、その他の前面道路の中心線から10mを超える区域は、全ての前面道路が最大な前面道路の幅員があるものとみなします。

◆´^奮阿良分のうち、それぞれの前面道路の境界線から、その幅員の2倍以内、かつ、35m以内の区域は幅員の大きい前面道路があるとみなします。

  ↓以外の区域は、接する道路のみを前面道路とします。

 

 

 

■ 前面道路の反対側に公園、広場、水面などがある場合

前面道路の反対側に公園、広場、(川などの)水面などがある場合は、その反対側の境界線を道路境界線とみなして、道路斜線制限の規定を適用します。

 

 

 

■ 道路面が地盤面よりも1m以上低い場合

道路面が地盤面よりも1m以上低い場合、その高低差から1m減じた値の1/2だけ道路面が高い位置にあるものとみなします。

 

  

 

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C-012. 建築物の高さの制限 ― 隣地斜線制限 ―

 

隣地境界線上をまっすぐ上に定められた高さをとり、その点から定められた勾配で引かれた線の内側が建築可能な範囲です。

高さの起算点は、地盤面となります。

 

 

 

隣地斜線の場合も、(道路斜線制限などと同じように)緩和規定がありますが、一戸建て住宅にの影響はほとんどないと思いますので、ここでは省略します。

 

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C-013. 建築物の高さの制限 ― 北側斜線制限 ― 

 

北側斜線制限は、下記の用途地域に適用されます。

・ 第一種低層住居専用地域

・ 第二種低層住居専用地域

・ 第一種中高層住居専用地域(※)

・ 第二種中高層住居専用地域(※)

(※) 日影規制の適用を受ける区域には、適用しません。

 

高さの起算点は、地盤面となります。

 

住環境をより良くする為に、条例により高度地区を指定し、これにも北側斜線制限があり、更に厳しく規制される場合がありますので、各自治体へ確認する必要があります。

 

東京都の場合は、原則として3種類(第1種〜第3種高度地区)の高度規制が条例で定められています。

それに加えて、絶対高さによる高度制限がありますが、(高さ20m以上の制限の事であり)一戸建て住宅に対しての影響はほとんどないと思いますので、ここでは省略します。

東京都の高度地区の位置やその内容は、東京都都市整備局の都市計画情報等インターネット提供サービスを利用して確認する事が可能です。

 

 

 

■ 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域の北側斜線制限

真北方向にある隣地境界線又は真北方向にある道路の反対側の境界線迄の距離に1.25を乗じて得た数値に5mを加えた数値以下の高さとしなければなりません。

尚、北側斜線制限の範囲は、都市計画定められている絶対高さ(10m又は12m)以下である。

 

 

 

■ 第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域の北側斜線制限 

真北方向にある隣地境界線又は真北方向にある道路の反対側の境界線までの距離に1.25を乗じて得た数値に10mを加えた数値以下の高さとしなければなりません。

 

 

 

■ 北側に水面、線路敷などがある場合(公園は含みません)

敷地の北側の前面道路の反対側又は敷地の北側に(川などの)水面、線路敷などがある場合、北側斜線制限の境界線は、その水面などの幅の1/2だけ外側にあるものとみなします。

 

 

 

■ 敷地の地盤面が、北側にある隣地の地盤面より1m以上低い場合、その敷地の地盤面は、高低差から1mを減じた値の1/2だけ高い位置にあるものとみなします。

 

 

  

■ 敷地が異なる地域、区域にわたる場合

建築物の敷地が異なる用途地域や区域にわたる場合は、それらの敷地の部分ごとに、それぞれの高さ制限が適用されます。

 

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C-014. 建築物の高さの制限 ― 天空率 ―

 

天空率とは、任意の測定ポイントから空を見上げた時に、建築物を除いた空の見える割合の事を言います。

(道路斜線、隣地斜線、北側斜線の)高さ制限による斜線以下に建築物が収まらない場合でも、天空率という高さ制限の緩和規定を利用する事で、その建築物を建てられる可能性があります。

 

■ 道路斜線の適用のイメージ

各測定ポイントにおける天空率(天空図のうちの白い部分の比率)を比較して、△,茲蠅眤腓い場合、△隆墨造受けられます。

 

 

 

■ 測定ポイント

測定ポイントは、各斜線制限ごとに定められています。

利用する斜線制限の全てのポイントに対して天空率計算を行います。

 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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C-015. 建築物の高さの制限 ― 日影規制 ―

 

日影規制は、隣地に一定時間以上の日影を落とさないように規制する事によって、隣地の日照条件の悪化を防ごうとするものです。

冬至日の午前8時から午後4時迄(北海道地区は午前9時から午後3時迄)に生じる日影を対象としています。  

(い)地域又は区域

(ろ)対象建築物

(は)平均地盤面からの高さ

(に)日影規制時間

5m<L≦10m  

L>10m 

第一種低層住居専用地域

軒高>7m又は地上階数≧3 *1

1.5m

(a) 3 (2)

(b) 4 (3)

(c) 5  (4)

(a) 2 (1.5)

(b) 2.5 (2)

(c) 3 (2.5)

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

建築物の高さ>10m

*2

4m、6.5m *3

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

建築物の高さ>10m

4m、6.5m *3

(a) 4 (3)

(b) 5 (4)

(a) 2.5 (2)

(b) 3 (2.5)

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

建築物の高さ>10m

4m、6.5m *3

(a) 4 (3)

(b) 5 (4)

(a) 2.5 (2)

(b) 3 (2.5)

工業地域

工業専用地域

用途地域の指定のない区域

*1

*2  但し、(は)欄の6.5mは適用されない

L : 隣地境界線からの水平距離

*3は、条例で規定されます。

・ 平均地盤面からの高さとは、その建築物が周囲の地面と接する位置の平均高さを示します。

・ 対象区域、日影規制時間(a)〜(c)(カッコ内は北海道地区)は、地方公共団体の条例で指定されます。

・ 屋上の階段室、昇降機塔などで、水平投影面積の合計が建築面積の1/8以内のものは、その部分の高さ5m迄は建築物の高さに算入しなくて良いです。

 

 

 

■ 敷地が道路、水面、線路敷などに面する場合(公園は含みません)

敷地が道路、(川などの)水面、線路敷などに面する場合、その幅が10m以内の場合は、その幅の中心線を敷地境界線とみなします。

その幅が10mを超える場合は、反対側の境界線から敷地側に5m寄った線を敷地境界線とみなします。

 

 

 

■ 平均地盤面が隣地より1m以上低い場合

建築物の敷地の平均地盤面が、日影を生じさせる隣地の地盤面より1m以上低い場合は、その高低差から1m減じた値の1/2だけ高い位置にあるものとみなします。

 

  

 

■ 建築物が異なる対象区域にわたる場合

対象建築物が日影時間の制限の異なる区域の内外にわたる場合は、それぞれの区域内に建築物があるものとみなします。

 

 

   

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C-016. シックハウス対策とは 

 

建築材料や家具などから発散する化学物質による室内空気の汚染によるめまい、吐き気、頭痛、目や喉の痛みなど、居住者の健康への悪影響の事を「シックハウス症候群」などと言い、問題となっています。

これを受けて、住宅、学校、事務所、病院など全ての建築物の居室を対象に、シックハウスの原因となる化学物質の室内濃度を下げる為、建材や換気設備を規制する法律が、平成15年7月1日に施行されました。

そのシックハウスの原因となる化学物質は、クロルピリホスとホルムアルデヒドが対象とされています。

 

□ クロルピリホス

クロルピリホスは、有機リン系のシロアリ駆除剤で、木造住宅の土台などで使用する建築材料に添加されます。

しかし、居室を有する建築物には使用が禁止されています。

但し、建築物に用いられた状態で、添加から5年以上経過しているものは、十分希釈されているとみなされ、使用可能です。

 

□ ホルムアルデヒド

ホルムアルデヒドは、刺激臭のある気体で、木質建材などに使用されます。

発散濃度に応じて、4つに区分されています。

 

シックハウス対策として、3つの対策(内装仕上の制限、換気設備設置の義務付け、天井裏などの制限)があり、全ての対策を守る必要があります。

 

(対策1) 内装仕上の制限

規制対象となる建材は、木質建材(合板、木質フローリング、パーティクルボード、MDFなど)、ビニールクロス、断熱材、接着剤、塗料などです。 

建築材料の区分

JIS、JASなどの

表示記号

ホルムアルデヒドの発散

内装仕上の制限

建築基準法の規制対象外

F☆☆☆☆

(フォースター)

少ない

制限なし

第3種ホルムアルデヒド

発散建築材料

F☆☆☆

(スリースター)

やや少ない

使用面積が制限される

第2種ホルムアルデヒド

発散建築材料

F☆☆

(ツースター)

やや多い

使用面積が制限される

第1種ホルムアルデヒド

発散建築材料

旧E2、Fc2又は

表示なし

多い

使用禁止

 

(対策2) 換気設備設置の義務付け

ホルムアルデヒドを発散する建材は勿論、発散する建材を使用しない場合でも、家具からの発散がある為、原則として全ての建築物に機械換気設備(24時間換気システム)の設置が義務付けられています。

 

<居室の換気回数>

居室の種類

換気回数(回/h)

住宅などの居室

0.5(※)

上記以外の居室

0.3

(※) 換気回数0.5回/hとは、1時間当たりに対象となる部屋の空気の半分が入れ替わる事を示します。

 

(対策3) 天井裏などの制限

天井などは、ホルムアルデヒドの発散の少ない(F☆☆☆以上の)建材を使用するか、気密層・通気止めを設置し、居室と区画するか、機械換気設備を設置して換気する必要があります。

 

 <天井裏の措置方法>

措置方法(次のいずれか)

内 容

 〃材による措置

天井裏などは、ホルムアルデヒドの発散の少ないF☆☆☆以上の建材を使用する

◆ゝぬ層・通気止め

気密層又は通気止めを設けて天井裏などと居室とを区画する

 換気設備による措置

換気設備を居室に加えて天井裏なども換気出来るものとする

 

<シックハウス対策 一戸建て住宅のイメージ> 

 

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C-017. 住宅用火災警報器の設置基準

 

住宅には、「住宅用火災警報器」の設置が義務付けられています。

「住宅用火災警報器」とは、音声やブザー音で、住人に火事の危険性をお知らせするものです。

 

  

 

 

 

 

 

<種類>

煙を感知するものと、熱を感知するものがあり、(台所など、湯気や煙の発生する空間以外は)煙を感知するものの設置が義務付けられています。

<電源方式>

AC100V式 ・・・ 電池交換が不要なので、新築住宅に適しています。

電池式 ・・・ 配線工事が不要なので、既存住宅に適しています。

 

<設置が義務付けられている室と指定地域>

 /下爾罰段室(全国各地)

◆‖羹蝓併ニ據∪臑罅∪虱奸東京都、川崎、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸などを中心とする大都市地域など)

 その他全ての居室(島の一部を除く東京都全域)

 

「住宅用火災警報器」は、ホームセンターなどでお気軽に購入出来ます。

もし、設置していない場合は、少なくとも義務付けられている室には、設置して下さい。

もちろん、それ以外の場所でも、設置可能なので、特に必要と思われる場所には、設置して下さい。

 

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C-018. 住宅の階段の各部寸法

 

住宅の階段の各部寸法は、建築基準法施行令で定められています。

 

□ 蹴上と踏面

建築基準法では、住宅の階段は踏面15儖幣紂⊇馨23儖焚爾板蠅瓩蕕譴討い泙后

廻り階段の踏面寸法は、踏面の狭い方から30僂琉銘屬之彗します。

最低限の基準でつくられた階段では、かなり急勾配なので、当事務所では、踏面22儖幣紂⊇馨21儖焚爾鯢現爐箸靴得澤廚垢襪茲Δ某干櫃韻討い泙后

 

 

□ 階段の幅及び踊場の幅

建築基準法では、住宅の階段及び踊場の幅は、75儖幣紊板蠅瓩蕕譴討い泙后

階段及び踊場に手摺及び階段昇降機で高さ50儖焚爾里發里鮴瀉屬靴疹豺隋△修譴蕕僚个団イ蠅10儖焚爾良分は、階段及び踊場の幅に考慮しなくて良い(無いものとしてみなせる)です。

バリアフリーの観点から、階段昇降機の使用を考慮すると、手摺の内寸法で100儖幣絣諒櫃垢觧が望ましいです。

 

 

□ 踊場の位置、直階段の踊場の踏面

建築基準法では、住宅の踊場の位置は、高さ4m以下ごと、直階段の踊場の踏幅は、120儖幣紊板蠅瓩蕕譴討い泙后

 

 

□ 手摺及び側壁の設置義務

建築基準法では、階段に手摺を設置する事や、階段及び踊場の両側(手摺のある部分は除く)に側壁などを設置する事が義務付けられています。 

但し、高さ1m以下の部分については、設置対象から除きます。

デザイン性の面から手摺が設置されていない例があるようですが、それは建築基準法違反となります。

 

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C-019. 既存不適格建築物と違反建築物について

 

既存不適格建築物とは、基準時(建築した当時)は適法で建てられた建築物が、その後、法令や都市計画等が変更された為、改正後の法令に適合しなくなった建築物をいいます。

違反建築物とは異なり、原則として、法的にそのままの状態での存在を認められています。

増改築や大規模の模様替え、大規模の修繕等で確認申請する場合は、(緩和措置はありますが)原則、建築物全体について現行法令に適合させる必要があります。

 

違反建築物とは、基準時から法令に適合していない場合や、その後の増改築工事で法令に適合しなくなった建築物の事をいいます。

法的にそのままの状態での存在が認められていません。

よって、原則そのままの状態から増改築や大規模の模様替え、大規模の修繕等で確認申請する事が出来ません。

 

 

 

 

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C-020. 建築基準関係規定とは

 

建築確認申請の際、建築基準法のほか、建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律やこれに基づく命令及び条例の規定(建築基準関係規定)も審査の対象になります。

「建築基準関係規定」は、建築基準法施行令第9条に定められており、下記の16の法律からなります。

1. 消防法

2. 屋外広告物法

3. 港湾法

4. 高圧ガス保安法

5. ガス事業法

6. 駐車場法

7. 水道法

8. 下水道法

9. 宅地造成等規制法

10. 流通業務市街地の整備に関する法律

11. 液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律

12. 都市計画法

13. 特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法

14. 自転車の安全利用の促進及び自転車等の駐車対策の総合的推進に関する法律

15. 浄化槽法

16. 特定都市河川浸水被害対策法

 

尚、バリアフリー法や都市緑化法の規定は、「みなし建築基準関係規定」とされ、設計図書への記載の省略は出来ません。

 

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C-021. 道路内の建築制限について

 

道路内には、原則(※)、建築物や敷地を造成する為の擁壁等を設ける事は出来ません。(建築基準法第44条1項)

屋根や庇等の突出物は勿論、窓やドアも建築物の一部ですので、その開閉軌跡についても、道路上に突き出せません。

建築物は、敷地内で建築するのが原則ですから、隣地側に対しても同様と考えるのが基本です。

 

 

 

(※)道路内に建築できるものもあります。(建築基準法第44条1項ただし書き)

 

■道路内に建築できる建築物

1. 地盤面下に設ける建築物

・ 地下街等

 

2. 公益上必要な建築物で、通行上支障のないものとして特定行政庁の許可を受けたもの

・ 公衆便所

・ 巡査派出所

・ バスの停留所等

 

3. 地区計画の区域内の自動車専用道路又は特定高架道路等の上空又は路面下に設ける建築物で、当該地区計画や政令で定める基準に適合し、かつ、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上支障がないと認めるもの

・ 自動車専用道路のパーキング(サービス)エリア、給油所、自動車修理所等

 

4. 公共用歩廊その他政令で定める建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの

・ アーケード

・ 道路の上空に設けられる渡り廊下等(学校、病院、老人ホーム等で生徒、患者等の通行の危険防止に必要なもの、5階以上の階で避難施設として必要なもの等)

 

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