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家づくり豆知識

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■ 家づくり豆知識

 

初めて一戸建て住宅を建てようと計画されている方々へ、家づくりのポイントを簡潔にまとめてみました。

これを見て、家づくりの不安が少しでも解消され、家づくりを楽しんで頂けたら幸いです。

家づくりに真剣に向き合い、じっくりと家づくりをしたい方をサポートします!

この「家づくり豆知識」は、随時更新していきます。

もう少し詳しく知りたい方は、メールフォームにてお気軽にご相談下さい。

ご相談は無料です!! 

 

 B. 土地探しのチェックポイント


B-001. 地域の選定

 

何を重要視して(土地の)地域を選ぶのかは、人それぞれです。

ここでは、地域の選定に関わる周辺状況などのチェックポイントを記載しました。

施設の種類

施設の例

交通の利便性

最寄駅、バス停、道路状況など

教育施設、公共施設

幼稚園、保育園、各種学校、役所、交番、消防署など

商業施設

商店街、大型ショッピングセンター、スーパーマーケットなど

医療施設

各種診療所、救急病院、ペット診療所など

嫌悪施設

騒音のある娯楽施設や駐車施設、反社会団体の施設、悪臭の漂う施設など

近隣状況

近隣住民の雰囲気、交通量(抜け道になっていないか)、大気汚染など

土地履歴

土壌汚染、その土地で自殺者がなかったか?など

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B-002. 敷地面積の最低限度 

 

都市計画において敷地面積の最低限度が定められた場合は、当該敷地面積は、その最低限度以上でなければなりません。

この規定は、住環境を確保する為、ミニ開発などによる敷地の細分化を防ぐのが目的です。

敷地面積の最低限度は、都市計画で200岼焚爾濃慊蠅垢觧が可能とされていますので、狭小地の土地を購入する場合は、念の為、(不動産屋などの)売主や、自治体へ敷地の最低限度の指定の有無を確認した方が良いです。

自治体へは、都市計画図を閲覧して確認出来ます。

自治体によっては、ホームページで都市計画図を閲覧出来る場合がありますので、利用すると便利です。

 

  

但し、下記の適用除外規定があります。

1.  基準建蔽率が8/10とされている地域内で、かつ、防火地域内の耐火建築物。

2. 公衆便所、巡査派出所などの公益上必要な建築物

3. 敷地周囲に広い空地があり、特定行政庁が市街地の環境を害する恐れがないと認めたもの。

4. 特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの。

5. 上記の都市計画が指定された際、この規定に適合しないもの。現に建築物の敷地として使用されていた土地で、その後、この規定に適合したものを除く。   

この項は、所有権などに基づいて使用することになった場合に、適合又は不適合となるものをそれぞれ含みます。  

 

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B-003. 敷地境界の確認

 

気に入った土地が見つかり、現場に行ったら、まず、敷地境界の確認をしましょう。

境界杭の有無は、とても重要なポイントです。

境界杭が無い場合、境界確定測量の必要がありますし、先々近隣トラブルに発展しかねません。

土地の購入前に、(不動産屋などの)売主、隣地所有者立会いのもと、敷地境界を確定し、境界杭を設置してもらう事をお勧めします。

境界杭が有る場合でも、その境界杭の位置が信用出来るか、念の為、各種資料(道路査定図、道路台帳平面図、建築確認概要書、測量図など)と比較し、確認した方が良いです。

 

境界杭(標)の種類については、下記を参照して下さい。

 

 石杭、コンクリート杭、金属杭(標)     金属鋲     プラスチック杭(仮杭) 

 

 

 

 

杭の種類

特徴

石杭

御影石が使用され、丈夫で永続性があります

コンクリート杭

重量があり、しっかり固定されますが、端部が欠ける事があります

金属杭

鋳鉄製やステンレス製などがあります

金属標

アルミ、ステンレス、真鍮などのプレートで、コンクリート基盤上に設置します

金属鋲

認識しやすいように、金属鋲に笠がついています

プラスチック杭

軽くて打ち込みやすいですが、燃えやすいので、あくまでも仮杭用です

 

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B-004. 「農地」に住宅を建てる場合

 

市街化区域の「農地」の場合は、農業委員会への農地転用届出の手続きと、法務局にて地目変更登記が必要です。

農地転用届出は、着工前に行い、比較的短期間(1〜2週間程度)で許可が下ります。

地目変更登記は、(宅地造成し)宅地に変更してから1ヶ月以内に手続きを行い、期間は1〜2週間程度かかります。 

 

市街化調整区域の「農地」の場合は、原則として「宅地」への地目変更は出来ません。

但し、場合によっては、地目変更が可能な場合もありますので、念のため、農業委員会へ相談した方が良いでしょう。

農業委員会へ農地転用許可申請をし、都道府県知事または農林水産大臣の許可を得て、法務局にて地目変更登記を行います。

農地転用許可申請は、着工前に行い、許可が下りるまでは、最低でも1ヶ月半〜2ヶ月程度必要です。

地目変更登記は、(宅地造成し)宅地に変更してから1ヶ月以内に手続きを行い、期間は1〜2週間程度かかります。

 

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B-005. 敷地と道路の関係 

 

敷地が建築基準法に定める道路(以下道路)に、2m以上接している必要があります。

ここでいう道路とは、幅員4m以上のものを言います。

但し、道路幅が6mと特定行政庁が指定した区域は、(幅員4mではなく)幅員6mが道路となります。

 

   

 

aは条例で制限されている例が多いです。

<東京都の場合>

 ‖儔亰築物及び準耐火建築物以外で、建物の延べ面積が、200屬鯆兇┐襪發

・ L≦20mのときa≧3m

・ L>20mのときa≧4m

◆´^奮阿侶築物

・ L≦20mのときa≧2m

・ L>20mのときa≧3m

 

道路が私道の場合は、基本的に個人の所有になるので、何か制限がないか、詳細な調査が必要です。  

 

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B-006. 敷地に接する道路が4m未満の場合

 

敷地に接する道路が4m未満の場合は、道路幅が4mになる様に、敷地のセットバックが必要となります。

<道路中心より2mづつ振り分ける>   <道路の反対側より4m手前にとる>

セットバックした部分は、敷地面積に算入出来ません。

所有権が無くなる訳ではありませんが、その部分には、家だけではなく、塀やフェンスなどは建てられません。

 

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B-007. 敷地が角地の場合

 

道路幅が6m未満同士で、角度が120°未満で交差する場合、2mの二等辺三角形の形で隅切りを設置しなくてはなりません。

但し、自治体により規制が異なる場合がありますので、各自治体に確認する必要があります。

隅切り部分は所有権があり、敷地面積から除く必要はありません(※)が、家だけではなく、塀やフェンスなどは、設置出来ません。

通常、建蔽率が10%緩和されますが、各自治体が定める条件によって、緩和されない場合があります。

 

(※) 分譲地などで、最初から隅切りした状態で区画されている敷地や、隅切りを整備後、道路法上の道路となった場合などは、敷地面積から除くことになります。

 

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B-008. 敷地内または周囲との高低差がある場合

 

敷地内または周囲との高低差が2mを超える場合、崖条例や宅地造成等規制法などの規制を受ける場合があります。

崖とは、硬岩盤以外で、傾斜面の角度が30°を超え、高さが2mを超えるものです。

崖の高さをHとすると、2Hの範囲内に建築する場合、擁壁を設置するなどの規制(東京都、神奈川県の場合)がある他、自治体によって独自の規制がありますので、各自治体に確認する必要があります。

 

擁壁を新設する場合は、申請や工事に時間がかかる他、多額な費用が発生します。

敷地内に擁壁がある場合は、開発許可、宅地造成等規制法の許可または、工作物申請の書類があるか、(不動産屋などの)土地の売主に確認する必要があります。

 

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B-009. 自分で簡単に地盤を確認する方法

 

住宅を建てる前に、(スウェーデン式サウンディング試験などの)地盤調査を実施し、基礎の形状や地盤補強の必要性等を調査しますが、土地を購入する前に、地盤状況をある程度知っておくと良いと思います。

ここでは、自分で簡単に地盤状況を確認する方法をいくつか紹介します。

専門会社による詳細な地盤調査をする前の簡易的な方法ですので、参考程度として見て頂けたらと思います。

 

A. 地名から想定 

土地の由来を示す古い地名は、地盤の状況を知るひとつの手掛かりになります。

特に(サンズイが付いた漢字、水辺の地形、動植物、道具、構造物を示すなどの)水を含む地名については、軟弱地盤について注意が必要です。

 

あくまでも参考ですが、その漢字を列記します。

 

清、流、潮、瀬、洗、水、浮、川、沢、泉、潟、河、州、洲、谷、浦、沼、浜、崎、池、津、窪、江、蓮、鴨、鷺、荻、貝、井、草、鶴、柳、亀、蒲、鴻、堤、船、堀、網、橋、濠 など

 

B. 周辺の建物から想定

周辺の建物の基礎や外壁のひび割れ、建具の不良、塀の傾きが顕著に存在する場合は、軟弱地盤の疑いがあります。

 

C. 自治体にて周辺地盤の調査結果を入手

周辺の(ボーリング調査などの)地盤調査結果の資料を、自治体にて閲覧する事が可能です。

但し、購入する土地のすぐ近くの地盤調査結果が存在するとは限りません。

 

D. インターネットで液状化の危険性や、軟弱地盤について確認

液状化する危険性については「東京の液状化予測図」、

軟弱地盤については、「ジオダス軟弱地盤マップ

などのサイトにて、お手軽に情報収集する事が可能です。

 

E. 雨天時(後)の敷地の状況の確認

雨天時(後)に敷地へ行って、水はけを確認します。

水はけが悪い場合は、住宅を建てるにあたって、湿気対策などの注意が必要です。

 

F. 道路と敷地の高さの関係の確認

道路より敷地が低い場合は、水が溜まりやすく、地盤が弱い場合があります。

 

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B-010. インフラの確認

 

敷地の(電気、ガス、上水、下水などの)インフラについて、土地購入前に調査する事が重要です。 

下の写真は、敷地でインフラ状況を確認する際の為の参考写真です。

 

ガスプラスチック杭及びマーク

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

水道メーターボックス       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

仕切弁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

汚水集水桝              

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

雨水集水桝

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

各インフラのチェックポイントを以下に記載します。

インフラの種類

チェックポイント

電気

電柱の位置を現地にて確認します。駐車場などの計画に影響がでます

ガス

プロパンガスの場合は、プロパン置場に配慮した計画が必要となります。

都市ガスの場合は、敷地内にプラスチック杭があるか確認します。もし無い場合、前面道路上に「G」マークやステッカーを確認し、存在すれば、前面道路内にガス本管が埋設されている事になります。

どちらも無い場合、ガス会社にガスの引き込み状況を確認した方が良いです。

前面道路内のガス本管から敷地内への引き込み費用は、ガス会社が負担するケースが多いので、前面道路内にガス本管が存在していれば、多額な費用がかからない場合が多いです

上水道

敷地内に水道メーターボックス、仕切弁(無い場合もあり)、または引込み位置の目印となる杭がある事を確認します。

無い場合、念の為、前面道路の水道本管から敷地内への引き込みが可能か水道局に確認します。まれに、水圧の関係で引き込めない場合があり、その場合、多額の費用がかかる場合があります。

上水道の引き込み工事は、自治体の指定工務店が行うことになり、金額のコントロールは基本的に難しいです。

2階建て以下の戸建て住宅の場合は、口径20弌3階建てで、3階に水廻りがある場合や二世帯住宅などで水栓数が多い場合は、口径25个鯡椣造飽き込みます。

下水道

下水方式は、合流式と分流式の2種類がありますので、最初に確認します。

<合流式>汚水と雨水を同一の管渠系統とする方式

<分流式>汚水と雨水を別々の管渠系統とする方式

東京都の場合、下水道の敷設状況及び方式は、

東京都下水道局のホームページの下水道台帳で確認する事が出来ます。

敷地内に最終枡が設置されている場合は、原則、そのまま利用し接続します。

敷地内に最終枡が設置されていない場合は、東京都の場合の様に、最終枡が敷地前面道路街渠下に設置されている場合が多いので、その場合、宅地側の雨水・汚水をその集水桝に接続します。

下水道施設が無い場合は、浄化槽を設置しますが、金額は50〜100万円程度かかります。

上記インフラの引き込みについては、

 

D-001. インフラ引き込みのしくみ ― 電気 ―

D-002. インフラ引き込みのしくみ ― 上水道 ―

D-003. インフラ引き込みのしくみ ― 下水道 ―

 

で、図と共に説明していますので、そちらを参照して下さい。

 

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B-011. 建築条件付き土地購入の前に

 

不動産会社から一戸建て住宅の土地を購入する際、下記の3つの選択肢があります。

 

1. 宅地のみ

土地の売買契約のみで、希望する住宅をいつでもどこの建築会社でも自由に建てられる。

 

2. 建築条件付き土地

土地の売買契約後、不動産会社が指定した建築会社と(一般的には3ヶ月以内に)建物の工事請負契約を締結し、住宅を建てる。

 

3. 建売住宅

土地と建物をセットとして売買契約を結び、建物は既に出来上がっているか、既に建築確認済で、基本的にプランの変更が出来ない住宅。

 

このうち「建築条件付き土地」は、建築会社を探す手間もかからず、プランの自由度が高いという事で、土地探しの際、好んで選択される方が多いようです。

 

しかし、プランの自由度を優先させたい場合は、あまりお勧め出来ません。

不動産会社が指定した建築会社の力量によっては、希望通りのプランや金額にならない場合が多いからです。

中には、(建築会社によって)あらかじめ決められたいくつかのプランの中からしか、プランや仕様を選べない場合もあるそうです。

 

実際にそうなってしまった場合、妥協して(納得しないプランや金額で)急いで決める前に、一度立ち止まって考えるべきです。

独占禁止法による建築主さんの権利として、(土地の売買契約後、一般的には3ヶ月以内に)建物の工事請負契約を締結しなければ、土地の売買契約まで戻って契約が白紙になり、手付金などの不動産会社に払ったお金は全額返却されるはずです。

  

もう一度土地購入の原点に立って、スピード優先ならば建売住宅、プラン優先ならば宅地のみ、その中間が建築条件付き土地という位置づけで検討されると良いかと思います。

 

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